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La guía completa para revertir las tasas y tasas de interés hipotecario

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La guía completa para revertir las tasas y tasas de interés hipotecario

Muchas personas están preocupadas por los costos asociados con una hipoteca inversa, así como por el impacto que tienen las tasas de interés tanto en cuánto se puede pedir prestado ahora como en el saldo futuro adeudado.

Sin embargo,

  • si desea o necesita capital de su hogar, ya sea ahora o tal vez durante una emergencia,
  • no están dispuestos a mudarse a una casa más pequeña,
  • no quiere o no puede hacer frente a los pagos regulares del préstamo, y
  • se sienten cómodos reduciendo el tamaño de su patrimonio dejado a sus herederos …

… entonces los costos iniciales de una hipoteca inversa no deberían ser un problema importante.

Además, comprender cómo las tasas de interés, así como la apreciación de la vivienda, afectan la equidad de la vivienda en el futuro puede ayudar a aliviar las preocupaciones (o al menos ayudarlo a comprender mejor cómo funciona todo).

Todo sobre las tasas y tasas de interés hipotecarias inversas

Las tarifas de hipoteca inversa generalmente son solo una desventaja si tiene la intención de mudarse de la casa en un corto período de tiempo. Si bien las tasas y tasas de interés de la hipoteca inversa pueden parecer elevadas y, de hecho, equivalen a una suma significativa, los costos no son una carga para el propietario de la vivienda, ya que generalmente son financiadas por la propia hipoteca inversa (por lo que no hay gastos de bolsillo).

En este artículo, lo ayudaremos a comprender:

Para ayudar a explicar estos detalles, creamos un ejemplo de un préstamo hipotecario inverso bastante típico. Este ejemplo muestra los montos, cargos y tasas de interés de préstamos hipotecarios inversos para un jubilado de 70 años, con una casa de $ 300,000 y una hipoteca de $ 50,000.

Después de revisar este artículo, use un Calculadora de hipoteca inversa para ver cuánto dinero podría recibir de una hipoteca inversa en su propia casa.

Los diferentes tipos de hipotecas inversas y cómo elegir un prestamista hipotecario inverso

Actualmente solo hay un tipo de hipoteca inversa que está ampliamente disponible: la hipoteca inversa HECM. Este préstamo se puede usar en su casa actual o para comprar una nueva. Dependiendo de cómo tome el monto de su préstamo, puede optar por una Hipoteca inversa de tasa fija (lo que significa que la tasa de interés nunca cambia mientras mantenga el préstamo) o una Hipoteca inversa de tasa ajustable (su tasa de interés puede subir o bajar y están vinculados a las tasas actuales del mercado).

Los programas HECM están disponibles a través de prestamistas aprobados por HUD. Estos prestamistas deben cumplir con las normas y reglamentos estructurados por el Congreso. Las tarifas máximas y los límites de préstamos para el HECM están establecidos por ley.

Además, hay un número creciente de productos patentados ofrecidos directamente por los prestamistas, como las hipotecas inversas Jumbo. Estas opciones de préstamos generalmente no tienen los mismos costos o restricciones que los programas HUDM de HUD, y permiten a los propietarios de viviendas de alto valor para acceder a más de su valor acumulado de la vivienda.

En la mayoría de los casos, el HECM es la opción más ampliamente disponible y apropiada. Pero, si tiene un valor de vivienda más alto o tal vez quiera acceder a una línea de crédito inversa además de su hipoteca existente, es posible que desee considerar ofertas exclusivas. Además, en algunos estados hay opciones de propiedad para condominios de mayor valor que no están aprobados por la FHA para el programa HECM.

Cómo se calculan los montos de préstamos hipotecarios inversos

Los prestamistas aprobados por HUD determinarán el monto real de su préstamo utilizando:

  • El límite del préstamo, también conocido como límite de préstamo, es el valor máximo de la vivienda utilizado para calcular el monto del préstamo.
  • El valor de su hogar, según lo determinado por una tasación
  • Tasas de interés vigentes
  • El monto de cualquier préstamo pendiente contra su casa
  • Su edad y la edad de cualquier otro titular

El límite de préstamos de HECM en todo el país se establece en $ 765,600 para 2020. Como el programa HECM Reverse Mortgage es administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, la legislación puede aumentar (o disminuir) esta cantidad en el futuro. Al calcular el monto de su préstamo, los prestamistas utilizarán el menor valor de su casa o este límite de préstamo.

Montos de préstamos disponibles en una hipoteca inversa típica

En las siguientes secciones, detallamos los montos de los préstamos hipotecarios inversos, las tarifas y los gastos por intereses para un propietario de vivienda bastante típico.

Utilizando los datos de muestra enumerados anteriormente y las tasas al momento de la publicación del artículo, un prestatario puede esperar lo siguiente:

Ajustable Tasa de interés Tasa de interés fija
Principal del préstamo máximo (límite del principal del préstamo): $ 172,800 * $ 147,900 *

* En una casa de $ 300,000 propiedad de un jubilado de 70 años que usa las tasas de julio de 2020; Esta es la cantidad bruta disponible antes de deducir las hipotecas existentes, la tarifa de apertura, el seguro hipotecario y otros costos de cierre que varían según el margen de la compañía y las tasas de interés actuales.

Los honorarios asociados con una hipoteca inversa y los fondos reales disponibles para el propietario

Ahora que tenemos un punto de partida inicial para esta Hipoteca inversa, podemos calcular las diversas tarifas que este cliente de muestra podría financiar en el préstamo.

Ajustable Tasa de interés Tasa de interés fija
Tasa de originación: $ 5,000 $ 5,000
Prima del seguro hipotecario: $ 6,000 $ 6,000
Costos de cierre de terceros (est): $ 3,026 $ 3,026
TARIFAS TOTALES: $ 14,026 $ 14,026
Monto del préstamo después de las tarifas: $ 158,774 $ 133,874

A continuación se incluye una explicación de cada tarifa.

  • Tasa de originación: La tarifa de originación es la tarifa inicial que cobra el prestamista de hipoteca inversa para iniciar el préstamo. El monto total de la tarifa de origen puede financiarse como parte de la hipoteca.
  • Prima del seguro hipotecario: Los costos del seguro hipotecario son exclusivos del producto HECM. Las pautas de HUD, actualizadas por última vez en octubre de 2017, requieren que todos los prestatarios de HECM Reverse Mortgage reciban un seguro de Reverse Mortgage, lo que garantiza que continuará recibiendo beneficios sin importar lo que le pase a su acreedor, y garantiza que nunca deberá más del valor de la casa al momento de pagar la hipoteca inversa. El monto cobrado es el 2% del monto máximo de reclamo al cierre, y en los años siguientes, el servicio de la prima del seguro hipotecario (MIP) es el 0.5% del saldo del préstamo anualmente. Los préstamos patentados, como las hipotecas inversas jumbo, no requieren seguro hipotecario.
  • Costos de cierre de terceros: Los costos de cierre de terceros representan una serie de servicios que pueden ser necesarios antes de que se pueda finalizar la hipoteca inversa. Estos pueden incluir evaluaciones, búsquedas de títulos, encuestas, inspecciones, tarifas de registro, impuestos hipotecarios locales, estatales y federales, y verificaciones de crédito. Como estas tarifas varían de un lugar a otro y según el proveedor, el monto citado anteriormente es un promedio aproximado. Algunos prestamistas pueden cobrar más alto mientras que otros bajan.

Pago de gravámenes existentes – No más pagos mensuales de hipoteca

Para muchos prestatarios, el beneficio número uno de obtener una hipoteca inversa es eliminar los pagos hipotecarios tradicionales en curso. Si tiene una hipoteca existente, o cualquier otro gravamen contra su hogar, debe pagarlos utilizando los fondos de su Hipoteca inversa. Es posible que no tenga tanto una hipoteca tradicional como una hipoteca inversa al mismo tiempo.

Eliminar sus pagos hipotecarios tradicionales puede ser una excelente manera de mejorar su flujo de efectivo mensual en la jubilación.

En este ejemplo, la hipoteca de $ 50,000 se paga, dejando una suma de dinero que se puede usar como el propietario lo considere conveniente, dependiendo del tipo de préstamo que se haya elegido.

Ajustable Tasa de interés Tasa de interés fija
Límite neto principal (saldo neto después de comisiones): $ 158,774 $ 133,874
Menos amortización de la deuda actual: $ 50,000 $ 50,000
Dinero sobrante: $ 108,774 $ 83,874

Efectivo disponible para el prestatario después de los honorarios y pago de gravámenes

Después de la deducción de las tarifas iniciales y el pago de la hipoteca existente (un prestatario de hipoteca inversa siempre debe pagar todas las hipotecas existentes y otros gravámenes contra la vivienda), el prestatario en nuestro ejemplo de hipoteca inversa se queda con las siguientes cantidades disponibles en el forma de suma global en efectivo o línea de crédito.

Ajustable Tasa de interés Tasa de interés fija
Dinero restante después de pagar las tarifas: $ 108,774 $ 83,874
Menos efectivo inicial: $ 0 $ 24,714
Efectivo inicial máximo disponible: $ 39,654 $ 24,714
Fondos inutilizables de tasa fija: n / A $ 59,160
Línea de crédito máxima (menos cualquier efectivo por adelantado): $ 108,774 $ 0

La cantidad de efectivo disponible y cuándo está disponible para un prestatario de Hipoteca Inversa varía según el tipo de préstamo que reciba.

Tasa ajustable: Con un préstamo hipotecario inverso de tasa ajustable, el prestatario debe poner todos los fondos disponibles después del pago de los gravámenes en una línea de crédito o tenencia (pagos mensuales). Una parte de la línea de crédito se considera disponible de inmediato (Max Upfront Cash).

Hay dos ventajas principales asociadas con la opción de línea de crédito:

  1. Solo paga intereses y primas de seguro hipotecario anuales sobre los fondos que retira, no el monto total que está disponible para usted.
  2. El monto total disponible para pedir prestado aumenta cada año a una tasa fija. Hasta que use completamente su línea de crédito, la cantidad a la que puede acceder continúa aumentando a medida que envejece, lo que le brinda un potencial de préstamo adicional.

En este ejemplo, el prestatario tiene a su disposición un total de $ 108,774 en dinero, para ser utilizado de la forma que desee. Sin embargo, a este prestatario solo se le permite retirar $ 39,654 (60 por ciento del límite de capital de su préstamo menos el monto del pago de la hipoteca y los costos de cierre) en el primer año de la Hipoteca Inversa. Los $ 69,120 restantes (más los aumentos anuales) se pueden aprovechar a partir de entonces.

Tipo de interés fijo: Con un préstamo a tasa fija, el efectivo al que puede acceder desde el préstamo es más limitado. Si opta por un préstamo a tasa fija, solo puede retirar el 60 por ciento de su límite de capital. (En este ejemplo, el 60 por ciento de $ 147,900 menos $ 50,000 de hipoteca y $ 14,026 costos de cierre asciende a $ 24,714).

Los fondos inutilizables permanecerán como el valor de su vivienda.

Estima el monto de tu préstamo

Pagos mensuales disponibles para el prestatario después de las tarifas y el pago de gravámenes

En lugar de efectivo, un prestatario de hipoteca inversa puede optar por recibir pagos mensuales de por vida, pero solo si opta por el préstamo con tasa ajustable. Los pagos mensuales no están disponibles para la hipoteca inversa de tasa fija.

Tasa de interés ajustable Tasa de interés fija
Dinero restante después de pagar las tarifas: $ 108,774 $ 83,874
Pagos mensuales en efectivo de por vida: $ 465 n / A

Los pagos mensuales de por vida pueden ser una excelente manera de complementar sus ingresos de por vida.

Si bien es posible que le preocupen las tarifas de una hipoteca inversa, el mayor costo asociado con este producto es el interés.

Método de cálculo de tasas de interés

Las tasas de interés para una hipoteca inversa flotan sobre la base de un índice de tasa de interés de referencia establecido y se ajustan periódicamente dentro de los ajustes máximos permitidos y dentro de los límites de las tasas de interés.

Las viñetas a continuación muestran cómo el programa de préstamos HECM Reverse Mortgage calcula el interés.

  • Índice de tasa base: La tasa base del índice es la tasa de interés del índice financiero publicado públicamente sobre el cual se basa la tasa completamente indexada. Estas tasas fluctúan con el tiempo.
  • Margen: El margen es el margen de beneficio de los prestamistas por encima del valor del índice financiero publicado públicamente. El margen de la tasa de interés está limitado por máximos y mínimos, pero varía de una compañía a otra.
  • Margen MIP: Además de la tarifa inicial, todas las hipotecas inversas de HECM implican un margen anual aplicado a las primas del seguro hipotecario federal. A partir de julio de 2020, este PMI es el 0.5% del saldo del préstamo.
  • Ajustes periódicos de tarifas: Los ajustes de tasa periódica se refieren al ajuste periódico de la tasa completamente indexada. Se aplica solo a los programas de hipoteca inversa de tasa ajustable.
  • Límites de tasas de interés: Los límites de las tasas de interés son un margen máximo predeterminado que se utiliza para calcular la tasa máxima totalmente indexada del préstamo hipotecario inverso. El préstamo puede o no alcanzar este máximo dependiendo del cambio en la tasa base del índice.
  • Tasa inicial completamente indexada: Esta es la tasa de interés real que se cobra al comienzo del préstamo, calculada al agregar la Tasa base del índice + Margen = Tasa completamente indexada.
  • Tasa máxima completamente indexada: Esta es la tasa de interés real máxima que se podría cobrar, calculada al agregar la Tasa base del índice + Margen + Ajustes de la tasa periódica máxima = Tasa máxima completamente indexada. Las tasas completamente indexadas probablemente subirán y bajarán durante la vida del préstamo y pueden alcanzar o no la tasa máxima completamente indexada permitida bajo el límite de la tasa de interés del programa. Dependiendo de si selecciona una tasa de interés de ajuste anual o mensual, el límite de su tasa de interés será diferente.

Las tasas de interés máximas totalmente indexadas y los pagos de intereses pueden ser un inconveniente considerable para los prestatarios de hipotecas inversas. Sin embargo, las hipotecas inversas tienen una ventaja significativa. Los pagos de intereses se agregan al principal del préstamo (sin pagos adeudados hasta que el prestatario abandone la propiedad) y el monto adeudado en una hipoteca inversa nunca excederá el valor de la propiedad, incluso si la propiedad disminuye en valor durante la vigencia del préstamo.

Comparación de hipotecas inversas con préstamos hipotecarios y más

Una hipoteca de vivienda inversa no es la única forma de sacar provecho de su casa cuando se jubile. Otras formas de sacar dinero de su hogar incluyen:

YO. Reducción de personal

II Préstamos con garantía hipotecaria

  • Refinanciamiento hipotecario con tasas fijas o ajustables (refinanciando su primera hipoteca)
  • Segundas hipotecas
  • Línea de crédito con garantía hipotecaria

Si bien las tasas de interés sobre el valor neto de la vivienda pueden ser más bajas que las que se cobran en las hipotecas inversas, la principal desventaja de los préstamos con garantía hipotecaria es que tendrá que hacer los pagos del préstamo, y si la tasa es ajustable, esos pagos pueden aumentar dramáticamente si las tasas de interés suben. Esto a menudo es difícil para los jubilados que viven con un ingreso fijo. También es posible incumplir un préstamo con garantía hipotecaria y perder su vivienda.

La reducción de personal puede ser la forma más eficiente desde el punto de vista económico de asegurar el dinero de su hogar durante la jubilación. Sin embargo, los costos de mudanza son imposibles de generalizar y la disminución del valor de la vivienda o un mercado inmobiliario blando puede dificultar la venta de su vivienda.

No obstante, podría valer la pena considerar cuánto podría vender su casa y cuánto menos podría comprar otra casa. Si considera la reducción de personal, también tendrá en cuenta los costos de usar un agente de bienes raíces para vender su casa existente y comprar una casa nueva y los costos de mudanza, así como el vínculo emocional que tiene con su hogar existente.

Vea cómo la reducción de personal, la obtención de una hipoteca inversa o la refinanciación podrían afectar su plan de jubilación utilizando nuestra calculadora de jubilación y yendo a la sección Vivienda.

Es fácil usar nuestra Calculadora de hipoteca inversa para ver rápidamente cuánto puede acceder, así como acceder a recursos adicionales y conectarse con un prestamista de hipoteca inversa aprobado previamente por el HUD para obtener respuestas a todas sus preguntas, incluidas las tasas de interés y tarifas actuales .

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