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Por qué se subutilizan las anualidades (y qué se puede hacer al respecto)

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Cuando se usan de manera efectiva, las anualidades pueden aumentar los fondos disponibles para la jubilación.

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Como la única forma en que los jubilados pueden beneficiarse al compartir el riesgo de mortalidad con otros en el mismo grupo de edad, las anualidades deberían estar en los planes de jubilación de casi todos los jubilados. Que no lo sean habla de la naturaleza caótica de nuestro sistema de jubilación privado.

Los jubilados que podrían beneficiarse de una anualidad pero que, por las razones que se describen a continuación, no sufren menos fondos para gastar a lo largo de su vida. La pérdida es particularmente grande entre los propietarios de viviendas con activos financieros limitados o nulos. Estos son los «jubilados pobres en efectivo y ricos en casas, que comprenden una gran proporción de todos los jubilados,

Las opciones disponibles

Considere un jubilado de 63 años que no tiene activos financieros y una casa por valor de $ 700,000. Para convertir eso en fondos para gastar sin vender la casa, este jubilado tiene dos opciones bajo el programa de hipoteca inversa HECM. Una opción es un pago de tenencia que proporciona un pago mensual constante durante el tiempo que el jubilado resida en la casa. La alternativa, que es sustancialmente mejor pero poco utilizada, es trazar una línea de crédito, parte de la cual se usa para comprar una anualidad diferida mientras que el resto se usa para proporcionar fondos gastables durante el período de aplazamiento.

Comparación de los fondos disponibles proporcionados por las opciones

Comparar las opciones es complicado por el hecho de que las estructuras de mercado tanto para las hipotecas inversas HECM como para las anualidades son muy imperfectas. En ambos mercados, los precios pueden variar ampliamente en la misma transacción. Para tener esto en cuenta, compré 11 prestamistas de hipotecas inversas y 10 aseguradoras, identificando lo mejor y lo peor de sus cotizaciones. Los resultados se muestran en la tabla de abajo.

Comparación de fondos disponibles para jubilados sin activos financieros

Comparación de fondos disponibles para jubilados sin activos financieros

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En resumen, el pago al jubilado mediante la combinación de línea de crédito / anualidad es significativamente mejor que el pago por tenencia. La diferencia entre las mejores y las peores cotizaciones es tremendamente grande en ambos casos, un problema que se analiza más adelante.

Otras ventajas de la combinación de línea de crédito / anualidad

La combinación de línea de crédito / anualidad tiene otras ventajas significativas sobre el pago de tenencia. La principal es que puede incorporar un ajuste por inflación, ilustrado en el cuadro a continuación. El pago de la combinación aumenta en un 2% anual mientras que el pago de tenencia es fijo. El gráfico utiliza la mejor cotización del mercado en ambos casos.

Las personas mayores pueden beneficiarse del uso de anualidades para aumentar los fondos para gastar durante la jubilación

Las personas mayores pueden beneficiarse del uso de anualidades para aumentar los fondos para gastar durante la jubilación

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Además, los pagos de la combinación de línea de crédito / anualidad continúan hasta la muerte, mientras que los pagos de tenencia finalizan si el jubilado se muda a un hogar de ancianos.

Por qué se atrofia la combinación de línea de crédito / anualidad: el papel de las aseguradoras

Muchos, si no todos, los proveedores de anualidades tienen la política de rechazar las anualidades que serían financiadas con una hipoteca inversa. La razón parece ser la preocupación de que tales transacciones los exponen a litigios de herederos descontentos que afirman que fueron estafados de la casa que esperaban heredar.

Esta es una preocupación bien fundada, ya que han surgido casos de este tipo. La necesidad de solucionarlo es imperiosa, ya que la política afecta a los propietarios que más necesitan rentas vitalicias, aquellos que no tienen activos financieros importantes. El propietario con suficientes activos para pagar la prima de la anualidad no tiene problemas para combinar una línea de crédito con una anualidad.

A continuación se analiza una forma de eliminar el riesgo de litigios.

Por qué se atrofia la combinación de línea de crédito / anualidad: el papel de HUD

HUD es hostil a la práctica de combinar hipotecas inversas con anualidades. Si bien HUD no puede decirle a un prestatario lo que puede y no puede hacer con los ingresos de HECM, instruye a los asesores que deben aprobar la disposición del cliente, de la siguiente manera:

  • Determinar si el cliente está considerando usar los fondos del préstamo para comprar una anualidad.
  • Informar al cliente que hay formas de obtener una anualidad sin utilizar los ingresos de HECM
  • Discutir los costos y las implicaciones de comprar una anualidad con los ingresos de una hipoteca inversa.
  • Explique que, en algunos casos, los anticipos de anualidades fijas mensuales que continúan de por vida pueden ser más pequeños que los anticipos de préstamos mensuales fijos de una hipoteca inversa mientras el cliente viva en su casa. (Protocolo HECM, Capítulo 5, Sección B)

La última viñeta es totalmente incorrecta. Una declaración corregida, basada en la evidencia proporcionada anteriormente, sería que los anticipos de anualidad mensual fija financiados por líneas de crédito HECM casi siempre serán mayores que los anticipos de préstamos mensuales fijos de una hipoteca inversa independiente. La razón es que la primera opción implica compartir el riesgo de mortalidad, mientras que la segunda no.

La postura de HUD es incompatible con su responsabilidad de administrar prudentemente el fondo de reserva del seguro hipotecario. El segmento GNMA del fondo ha estado sufriendo pérdidas durante varios años debido a que demasiados prestatarios no han pagado sus impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro del hogar.

Si bien no he podido encontrar ningún dato sobre esto, una inferencia plausible sería que las fallas se han concentrado en gran medida entre los prestatarios que usaron su poder de endeudamiento HECM desde el principio. El programa permite a los prestatarios retirar el 60% de su poder de endeudamiento por adelantado y el saldo un año después. En contraste, la combinación de línea de crédito / anualidad garantiza que tendrán dinero por el resto de sus vidas. HUD debería promoverlo, no pandearlo.

La antipatía de HUD por combinar hipotecas inversas con anualidades refleja su preocupación de que se aprovechen del cliente. Se enfrentarán a dos transacciones muy complicadas en lugar de una, y mientras se asesora a los clientes sobre hipotecas inversas, la asesoría no cubre anualidades, excepto por una advertencia.

Un remedio eficaz debería abordar las preocupaciones de HUD sobre la necesidad de proteger a los prestatarios de ser explotados, así como las preocupaciones de las aseguradoras sobre la exposición legal.

Propuesta para un integrador independiente de HECM / anualidades

La entidad propuesta proporcionaría las siguientes funciones.

Análisis comparativo de opciones: un plan de jubilación que integra anualidades con hipotecas inversas HECM y activos financieros puede tomar muchas formas diferentes. Por ejemplo, los períodos de aplazamiento de las anualidades pueden variar de 1 a 25 años, las anualidades pueden fijarse con y sin protección por muerte anticipada, y el rendimiento de los activos financieros puede tomar muchos valores. El integrador debería poder asesorar a los jubilados sobre qué combinación de características satisface mejor sus necesidades comparando sus implicaciones para los fondos mensuales que se pueden gastar y los valores de la propiedad.

Protecciones legales: El integrador protegería a los proveedores de anualidades al evaluar la condición financiera general del cliente para verificar que la transacción sea adecuada. Además, requeriría que los clientes reconozcan que se les ha ofrecido cláusulas de anualidad para reembolso en efectivo y devolución de prima por muerte anticipada.

Precios competitivos: El integrador satisfaría la preocupación de HUD de que las personas mayores deben estar protegidas de precios predatorios seleccionando los mejores precios de las redes de aseguradoras y prestamistas de hipotecas inversas. La selección del proveedor que ofrece el mejor precio solo puede ser anulada por el jubilado que tiene alguna razón especial para elegir un proveedor en particular.

Certificación

En el mejor de los mundos, los integradores estarían certificados por una fuente autorizada. HUD es una opción lógica, pero tiene un historial desafortunado de tardar una eternidad en hacer algo.

En ausencia de un certificador plausible, los integradores tendrán que venderse. Dado que su análisis de opciones, protecciones legales y precios competitivos son fácilmente documentables, la autocertificación debería ser viable.

El integrador de fondos de jubilación

Dado que no hay integradores en este momento, mis colegas de Mortgage Professor LLC y yo decidimos desarrollar el nuestro. No es sorprendente que nuestro Integrador de Fondos de Jubilación (RFI) tm, con patente en trámite, tenga todas las características que se describen en este artículo. Las aseguradoras y los prestamistas de hipotecas revertidas que deseen participar pueden enviarme un correo electrónico a jguttentag@mtgprofessor.com.

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