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Los 3 principales mercados de compra para invertir en el extranjero

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Comprar para invertir es una estrategia común de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos que no tiene sentido en la mayor parte del resto del mundo, donde el apalancamiento no es fácil y los costos de compra y venta suelen ser demasiado elevados para que las matemáticas funcionen. .

La opción es comprar pre-construcción.

La nueva construcción está en curso en la mayoría de los mercados inmobiliarios activos, lo que significa que los desarrolladores buscan constantemente ayuda para financiar los próximos proyectos. Una estrategia puede ser que prevendan unidades en edificios planificados. El desarrollador genera flujo de caja y usted, como inversor, se beneficia de un precio reducido y pagos escalonados.

La mayor ventaja para usted como comprador es la capacidad de invertir su unidad, si el mercado se queda con usted, antes de tener que realizar el gran pago final cuando se complete la construcción. Esta es la mayor ventaja y un riesgo. Si no puede vender antes de que venza el pago final, podría perderlo todo. Es por eso que no recomiendo una inversión previa a la construcción si no tiene efectivo para cerrar. Tener suficiente capital en reserva para cubrir todos los pagos antes de celebrar un contrato previo a la construcción.

No es que vayas a cerrar con tu propio capital si puedes evitarlo. Para este tipo de inversión, concéntrese en los mercados donde es posible el financiamiento, ya sea de un banco o del desarrollador, para tener un respaldo para ese pago final y guardar su propio efectivo para otras oportunidades.

Mercado Top Buy-To-Flip # 1: Panamá

Ciudad de Panamá, Panamá.

Leonardo Spencer / Getty Images

Todo Panamá, pero especialmente la ciudad de Panamá, ha sido una de las historias de mayor éxito económico de las últimas dos décadas. El enorme crecimiento se ha debido en gran parte a la inversión extranjera.

Cuando Estados Unidos entregó la propiedad del Canal de Panamá a Panamá en 1999, el país cayó inmediatamente en recesión. Necesitaba encontrar una forma de reemplazar el ingreso disponible que todas esas IG estadounidenses habían estado difundiendo rápidamente. El país miraba al lado de Costa Rica, cuya economía se basa casi por completo en los ingresos de turistas extranjeros y jubilados residentes. Nosotros también podríamos hacer eso, pensaron los panameños, y comenzamos a trabajar en serio para atraer la atención de los norteamericanos.

Panamá se centró en los ecoturistas y los Baby Boomers conscientes de su presupuesto que buscaban lugares donde poder estirar sus ahorros para la jubilación. Introdujo un programa de residencia para pensionados, mejorando el modelo que Costa Rica ya había hecho famoso, ofreciendo a los jubilados residentes descuentos en todo, desde fichas de restaurantes y boletos de cine hasta boletos de avión y medicamentos recetados. Panamá supuso que los jubilados, al igual que los soldados estadounidenses que viven en el país, gastarían mensualmente. Los turistas, aunque útiles para la economía, van y vienen.

A continuación, Panamá apuntó a empresas internacionales, aprovechando la ventaja incomparable de su posición geográfica. Este país, literalmente en el centro de las Américas, tiene una ubicación ideal para una empresa que opera en las Américas.

Además, gracias a la inversión realizada durante décadas por el ejército de los EE. UU., La infraestructura en la ciudad de Panamá está en una liga propia para la región, y gran parte de la población, gracias nuevamente a la presencia estadounidense extendida, es de habla inglesa.

Panamá ha trabajado para atraer a empresas como Dell, Procter & Gamble, Adidas, Caterpillar, Nike, Estée Lauder y otras que buscan el mejor lugar para ubicar su sede regional. Hoy en día, más de 150 empresas multinacionales tienen como base la capital de este país, empleando, entre ellas, a miles, incluidos cientos de directivos extranjeros. Todas estas personas necesitan un lugar para vivir, y los ejecutivos extranjeros importados han ayudado a llenar edificios que muchos predijeron que permanecerían vacíos mucho después de su finalización.

Panamá tiene una segunda ventaja incomparable en su canal, que expandió en 2016 y que genera más de $ 2.6 mil millones de ingresos cada año. Eso es mucho flujo de caja para un país de 4,2 millones de personas, y la cantidad aumenta cada año. Panamá continúa invirtiendo sabiamente gran parte de los ingresos del canal en proyectos de infraestructura, expandiendo sus sistemas de carreteras, construyendo nuevos hospitales y, en general, haciendo que el país sea cada vez más atractivo para los inversores extranjeros.

Junto con sus industrias de servicios bancarios y financieros internacionales desarrolladas, la economía del canal ha ayudado a posicionar a Panamá como un refugio regional seguro.

A los colombianos, venezolanos y argentinos les gusta estacionar su capital en los condominios denominados en dólares de la ciudad de Panamá, lo que impulsa el mercado de pre-construcción de la ciudad.

Ahora Panamá ha atraído a otro grupo de inversores extranjeros: los chinos. En junio de 2017, el ex presidente Juan Carlos Varela puso fin a las relaciones diplomáticas con Taiwán y estableció lazos formales con Beijing, lo que provocó una oleada de inversiones chinas. China está posicionada para convertirse en el socio comercial más importante de Panamá. Los proyectos de megainfraestructura en discusión incluyen un nuevo sistema ferroviario para hacer más eficiente el transporte de mercancías desde el oeste del país hasta el canal.

En buenas noticias económicas separadas, en 2019, el país comenzó el desarrollo de la mina de cobre más grande del mundo, preparando el escenario para una nueva fuente de ingresos significativos a largo plazo.

En los 20 años transcurridos desde que los estadounidenses se retiraron, los mercados panameños han experimentado un ciclo, incluida una caída en los precios de las propiedades después de la crisis global de 2008, pero la trayectoria ha sido y continúa en alza.

Primero recomendé el mercado inmobiliario de Panamá como una compra en 1998, y soy más optimista sobre las perspectivas de este país hoy que nunca. Sin embargo, en el clima actual de pandemia, los valores son suaves, lo que crea una oportunidad de compra inmediata.

El mercado de pre-construcción del país está establecido, es extenso y competitivo, lo que significa muchas opciones. Las mejores ofertas son las primeras en. Compre un edificio recién estrenado para obtener el mayor descuento.

Un desarrollador, por ejemplo, con un historial de dos décadas, ofrece financiamiento a mediano plazo para algunas unidades en algunos edificios. No puede hacer que los pagos escalonados sean una opción para todas las unidades o todos los edificios porque entonces no tendría suficiente capital para los costos iniciales de construcción. Aún así, su programa de compra en el tiempo le da una ventaja en el mercado. Ningún otro desarrollador en Panamá ofrece tal opción.

Históricamente, los desarrolladores e inversionistas en Panamá se han enfocado principalmente en el extremo superior del mercado. La ciudad de Panamá alberga una sorprendente cantidad de apartamentos de más de un millón de dólares. Ese comprador está bien atendido. Recientemente, otro desarrollador ha identificado un nuevo nicho: el yuppie panameño. Todas esas empresas internacionales que contratan a todo ese personal administrativo están creando un nuevo grupo demográfico, un subconjunto de alto nivel de la clase media local.

Estas personas no pueden pagar los departamentos de un millón de dólares en la Avenida Balboa o en Punta Pacífica, pero no quieren vivir fuera de la ciudad y viajar dos horas de ida y vuelta al trabajo, lo que genera una demanda de departamentos pequeños a medianos. en edificios competitivos a nivel internacional en ubicaciones centrales de la ciudad. Este desarrollador ofrece buenos términos previos a la construcción para unidades en edificios que deberían apreciarse en valor mientras generan un flujo de caja sólido.

Mercado Top Buy-To-Flip # 2: República Dominicana

Palomas volando sobre la plaza principal con la estatua de Colón, Santo Domingo, República Dominicana.

Plaza de Armas de Santo Domingo.

Getty Images / iStockphoto

La demanda en rápida expansión y los precios infravalorados hacen de la República Dominicana uno de los principales mercados de inversión en alquiler, y los desarrolladores locales buscan financiar nuevos proyectos a través de la preconstrucción. Puede comprar un apartamento alquilable por tan solo $ 100,000 o menos. Las unidades de un dormitorio en un proyecto en una ubicación privilegiada de Santo Domingo comienzan en $ 66,000. El financiamiento es posible para los compradores extranjeros, lo que significa que República Dominicana ofrece el requisito de capital de compra más bajo de todos los mercados de flujo de efectivo que conozco. Una inversión modesta lo posiciona para obtener rendimientos netos de hasta el 10% anual (fuera del clima pandémico actual).

Después de haber invertido en una propiedad de alquiler en la República Dominicana, nuevamente, después de que se hayan levantado las restricciones de viaje de COVID-19, no debería tener problemas para llenarlo. El número de turistas que visitan estas costas ha ido aumentando año tras año durante la última década. La República Dominicana, que recibió más de 7 millones de turistas en 2019, un crecimiento del 8% con respecto al año anterior, es el principal destino en el Caribe, representando el 20% de los viajes a la región.

La política de cielo abierto del país ha dado lugar a muchos vuelos nuevos, incluidas más rutas sin escalas hacia y desde Estados Unidos. Todos los pasajeros que llegan se traducen en tasas promedio de ocupación hotelera del 77%. Se espera que estas tendencias turísticas continúen, impulsando la demanda de alquileres a corto plazo, tanto para las comunidades turísticas frente al mar con comodidades de cinco estrellas como para los alquileres ejecutivos bien ubicados en la ciudad capital, Santo Domingo.

La floreciente economía turística de la República Dominicana no depende de un solo mercado. El país atrae a viajeros de América del Norte, Europa y América del Sur, con vuelos directos desde los tres continentes. Las playas son el atractivo principal, pero Santo Domingo agrega uno de los centros urbanos coloniales españoles más grandes y antiguos a la combinación de atracciones y, a medida que el país trabaja para posicionarse como un centro de negocios del Caribe, los viajeros ejecutivos están creando una nueva demanda.

Mercado principal de compra-venta n. ° 3: Polonia

Vista aérea de drone de la Catedral de San Pedro y San Pablo Apóstoles y el distrito de la Ciudad Vieja, en Cracovia, Polonia.

El distrito de la Ciudad Vieja, en Cracovia, Polonia.

Getty Images / iStockphoto

Mi mercado final de compra-venta está fuera del radar de la mayoría de la gente, tanto por inversión como por estilo de vida, pero me gusta Cracovia, Polonia. Esta ciudad histórica disfruta de una industria turística en crecimiento (con 10 millones de visitantes en 2019) y alberga 10 universidades, lo que genera una demanda de alquiler para estudiantes. Comprar preconstrucción en Europa del Este podría estar fuera de su zona de confort, pero Cracovia es un mercado con buen potencial al que podría ingresar con menos de $ 100,000.

Busque un proyecto cerca del casco antiguo o de una de las universidades. Cracovia es una ciudad pequeña de solo 760.000 habitantes, por lo que su mercado inmobiliario no es tan activo o complejo como, digamos, la ciudad de Panamá. Si despierta su interés, podrá manejar el terreno rápidamente.

Muchos otros destinos pueden tener sentido para un cambio previo a la construcción. La clave del éxito en esta estrategia es una economía pujante en la que la demanda de vivienda se expande rápidamente. Ese crecimiento de la demanda podría deberse a que trabajadores o estudiantes extranjeros se muden a la ciudad, como en Ciudad de Panamá y Cracovia. O podría ser el resultado de una clase media en aumento, lo que significa que cada mes más gente local busca opciones de vivienda más grandes o más modernas.

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