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Los fundamentos del refinanciamiento hipotecario

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Fundamentos para refinanciar una hipoteca

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El mercado actual de tipos de interés bajos ha creado oportunidades extraordinariamente atractivas para la refinanciación. Algunos prestatarios, sin embargo, aprovecharán mejor la oportunidad que otros. Este artículo establece lo que un prestatario necesita saber para tomar las decisiones correctas sobre si refinanciar, cómo refinanciar, dónde refinanciar y cómo remediar una mala elección rescindiendo un refinanciamiento.

Criterios de refinanciamiento

El criterio obvio es la tasa de interés que el solicitante puede encontrar en el mercado en relación con la tasa de su hipoteca actual. Sin embargo, esto se complica por los costos de refinanciamiento que son de desembolso directo a menos que el solicitante haga que el prestamista los pague, en cuyo caso la nueva tasa de interés será más alta de lo que hubiera sido de otra manera. Dichos pagos de prestamistas se denominan «primas».

Las primas son lo opuesto a los “puntos”, que son pagos realizados por el prestatario además de otros costos de refinanciamiento, a cambio de una tasa de interés más baja.

La mejor manera de seleccionar entre diferentes cotizaciones de precios que involucran tanto tasas como puntos es comparar los costos totales durante un período futuro que sea la mejor estimación de los solicitantes sobre cuánto tiempo tendrán la nueva hipoteca. Este es el método usado por mi Calculadora 3a.

Un segundo mejor enfoque que no requiere una calculadora es buscar la tasa de interés más baja en puntos o primas específicas. Empleando este enfoque, aquí hay algunas reglas prácticas útiles:

  • Si el solicitante espera vender su casa dentro de 4 años, quiere un préstamo “sin costo”, es decir, uno que tenga una prima lo suficientemente grande como para pagar todos los costos de refinanciamiento. La alternativa de pagar en efectivo para cubrir los costos de refinanciamiento puede resultar atractiva para un prestatario que desee minimizar el pago mensual de la hipoteca.
  • Si la solicitante espera estar en su casa 6 años o más, liquidar activos de bajo rendimiento para pagar puntos de reducción de tarifas es una inversión prudente.

Refinanciación de dos hipotecas

Un solicitante con dos hipotecas debe comparar el costo total de retener las dos hipotecas existentes durante su horizonte temporal con el costo de refinanciar una o dos hipotecas nuevas durante el mismo período. Si bien no existen reglas simples para hacer eso, mi Calculadora 3b lo hace y es bastante simple.

Refinanciación con retiro de efectivo

Los prestatarios que deseen extraer efectivo de su refinanciamiento deben esperar pagar un precio más alto. La razón es que los prestatarios que extraen efectivo tienen peores registros de pago que los prestatarios que no lo hacen.

Sin embargo, una complicación molesta es que la definición de retiro de efectivo es más amplia que la extracción de efectivo. Cualquier refinanciamiento que ocurra dentro de los 12 meses de un refinanciamiento de retiro de efectivo anterior, o dentro de los 12 meses de una segunda hipoteca que no formaba parte de la compra de la vivienda, también se considera retiro de efectivo y se cotiza en consecuencia. Si se aplica alguna de estas contingencias, es posible que el prestatario desee esperar hasta que haya transcurrido el período de 12 meses.

Costos de cierre de financiamiento

Los prestatarios que no tienen efectivo pueden incluir los costos de cierre en el saldo del préstamo sin que la transacción se convierta en un “retiro de efectivo”. De hecho, la regla permite que el préstamo financie los costos más el menor de $ 2,000 y el 2% del monto del préstamo.

Refinanciación con efectivo

El refinanciamiento con entrada de efectivo es lo opuesto al refinanciamiento con salida de efectivo, ya que el prestatario paga el saldo como parte de la transacción. El propósito es reducir el precio de la hipoteca y / o la prima del seguro hipotecario aumentando la equidad del prestatario en la casa.

Los prestatarios con un saldo de préstamos existente que exceda el 80% del capital social pueden encontrar esta inversión atractiva en un mercado en el que las inversiones alternativas tienen rendimientos muy bajos. La tasa de rendimiento de un refinanciamiento con entrada de efectivo que es comparable a la tasa de inversión se puede obtener de mi Calculadora 3f.

Refinanciamiento con prestamista actual

El caso para refinanciar con su prestamista actual es que, en algunas circunstancias, el prestamista puede refinanciarlo con costos de liquidación mínimos. El prestamista puede renunciar a un informe de crédito, tasación de propiedad, búsqueda de título y otros procedimientos de control de riesgo que de otra manera son obligatorios en préstamos nuevos.

De hecho, si solo busca reducir la tasa de interés y no retirar efectivo de la transacción, y si su historial de pagos ha sido bueno, su prestamista actual puede optar simplemente por reducir la tasa de interés de su préstamo actual en lugar de refinanciarlo. Esto reemplaza todos los costos de liquidación con una pequeña tarifa por modificar el contrato.

Desafortunadamente, sin embargo, la separación de las funciones de originación y administración de préstamos ha eliminado en gran medida estas opciones. Empresas que administran préstamos propiedad de terceros (incluida Fannie Mae

FNMA
y Freddie Mac) deben seguir las reglas estipuladas por los propietarios, y estas reglas nunca permiten que el administrador ajuste la tasa de un préstamo existente. Los únicos prestamistas con esta flexibilidad son los pocos que administran los préstamos que poseen.

Existe otro factor disuasorio para pedir prestado al prestamista existente. La regla que otorga a los solicitantes la opción de rescindir no se aplica a las transacciones con el prestamista actual del prestatario.

En pocas palabras, los prestatarios se benefician mejor comprando en el mercado, aprovechando los sitios de Internet en los que compiten los prestamistas.

Evitar la discriminación

Nunca he conocido a un agente o agente de préstamos hipotecarios que renunciaría a la comisión de un préstamo para rechazar a un solicitante por motivos de raza. Los solicitantes que cuestionan eso pueden protegerse comprando en sitios de Internet en los que pueden calificar y fijar el precio de su hipoteca sin revelar su raza.

Sería extremadamente difícil para un prestamista que recibe una pista de un sitio de Internet rechazar el trato después de que el solicitante haya entrado en la fase de solicitud y revele su raza. Se le pedirá al prestamista que documente las razones del rechazo. Si, en cambio, el prestamista cambia el precio para que ya no se ajuste al precio en el sitio, un solicitante de refinanciamiento puede rescindir el trato, convirtiéndolo en un perdedor para el prestamista.

Derecho de rescisión

Bajo la Ley Federal de Veracidad en los Préstamos, Los prestatarios que refinancian un préstamo en su residencia principal con un prestamista que no sea su prestamista actual pueden cancelar el trato sin costo para ellos mismos dentro de los 3 días posteriores al cierre. Este «derecho de rescisión« puede ser una protección valiosa para los prestatarios que se dan cuenta de que han cometido un error o sospechan que el prestamista los ha abusado de alguna manera.

Aquí hay algunos detalles que serán útiles para cualquiera que esté considerando una rescisión:

  • Para ejercer su derecho, envíe una carta de rescisión por correo certificado con acuse de recibo solicitado. Esto evitará la posibilidad de que el prestamista coloque su carta en la trituradora y afirme que nunca la recibió.
  • Dentro de los 20 días calendario posteriores a la recepción de su carta, el prestamista está obligado a devolver cualquier pago que haya realizado a cualquier persona en relación con la transacción.
  • Si sus documentos de cierre no incluyen una declaración escrita de su derecho a rescindir, tiene tres años para rescindir en lugar de 3 días.

Por diversas razones, la mayoría de los prestatarios que deciden que su refinanciamiento fue un error no se dan cuenta durante semanas o meses después del cierre. Para el prestatario, tres días no es suficiente, pero una prórroga impondría costos importantes a los prestamistas, así como a los prestatarios que no necesitan una prórroga. La moraleja es que los prestatarios que se sientan incómodos con su refinanciamiento deben verificarlo con un experto dentro del período de 3 días.

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